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万科绝地反击

作者:drake | 分类:热点资讯 | 浏览:13 | 日期:2022年09月01日

(文/解红娟 编辑/马媛媛)万科半年报超出预期,因为没有人预测到半年前还在公开做检讨的万科,能在市场下行期绝地反击。

8月30日,万科企业股份有限公司发布了2022年半年度报告。报告显示,上半年万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%;扣非净利润为117.2亿元,同比增长9.26%。

万科绝地反击

从数据本身来看,各项财务指标的涨幅并不大,但对比数据为2021年上半年,彼时业内虽认识到规模扩张的难度,但并未受到重创,且有不少企业的销售规模创下了历史同期新高。此外,2022年上半年房企置身于暴雷风暴持续、购房预期下调的大环境下,正面增长实属不易。

回到当下,与同段位的竞争对手横向对比,万科是业内唯一一个营收超2000亿元房企,其次为营收1623.63亿元的碧桂园,曾经的“利润王”中海排在第三,营收仅1037.89亿元。这也是业内唯三营收过亿的房企。

当年因放弃规模论而被嘲笑掉出老大位置的万科又杀了回来。

相信“相信的力量”

在年中业绩发布的第二天,万科如期召开了2022年中期业绩推介会,集团董事会主席郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖、董事会秘书朱旭出席会议。

可能是因为业内将焦点集中于万科业绩,反而忽视了以往“惯例”缺席年中业绩会的郁亮出席在业绩会的现场,不仅没有继续“管理红利时代”、“活下去”、“节衣缩食,筹备过冬”等消极名言,还一反往日常态给市场打了次鸡血:“止跌企稳,稳中有升”。

反映在数据上,国家统计局数据显示,1-6 月全国商品房销售面积 6.89 亿平方米,同比下降 22.2%;销售金额 6.61 万亿元,同比下降 28.9%。其中,前5月商品房销售额同比下降31.5%,相较之下6月降幅有所收窄。

受市场环境影响,2022年上半年,万科集团实现销售面积1290.7万平方米,同比下降41.1%;销售金额2152.9亿元,同比下降39.3%。但从单月走势来看,6月万科销售降幅为30.22%,较上半年整体有所收窄。

不过,万科降幅在进入7月后增加至34.63%。对此,郁亮坦言,7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差,“一方面,6月的快速大幅回升,包含疫情回补、季节性等短期因素的影响,后续本身就会有所回落;另一方面,7月以来,出现了‘停贷’事件等等新问题,一些出险企业无法完成交楼,对消费者买房的信心造成了一定影响。”

但在郁亮看来,这并不会影响市场正常的供需关系。以存量住房举例,按自然更新速度,存量住房每年要淘汰10至11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平。

“若考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,当前的存量住房市场肯定是偏低的,且不会一直维持在这个水平。”你可能不相信光,但郁亮相信“居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”

由于预期向好,祝九胜相信万科下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。“首先,相信下半年市场会整体回升;其次,公司会调整销售激励政策;第三,目前公司在整合自身销售力量;第四,会加强公司销售能力的提升和培训。”

“只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。”郁亮表示,上半年已取得了一定成绩,能不能继续走下去,取决于背后的能力有没有提升,肌肉有没有长起来。

手握现金1379.08亿

“万科在规模和债务方面一直比较克制,所以经营层面有一定的安全边际。”郁亮介绍,自去年以来,万科提早做好应对工作,销售回款效率一直保持在比较高的水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

报告显示,截至2022年6月30日止,万科资产总额为18792.02亿元,较上年度末下降3.07%;负债总额为14874.9亿元,较上年度末下降3.78%;归属于上市公司股东的净资产为2342.35亿元,较上年度末下降0.73%。

三项负债指标方面,截至2022年6月30日止,万科资产负债率为79.16%,较上年度末下降0.58个百分点;剔除预收款项的资产负债率为68.4%;净负债率为35.5%;持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元。

作为业内为数不多成功融资的房企,万科通过借新还旧减少融资成本,截至报告期末的存量融资综合融资成本为4.08%,较上年末进一步降低。

不止是融资,万科也试图减少其他费用。期内,万科管理费用为48.04亿元,较2021年同期的49.12亿元减少1.08亿元;财务费用为2.24亿元,较2021年同期的17.47亿元减少15.23亿元。

“以武汉泊寓举例,让负责项目的店长和管家通过小红书、抖音、咸鱼等平台直接接触到C端用户。”祝九胜表示,自年初起争取万科就不依赖第三方营销,而是争取用更少的营销费用,给客户提供更高性价比的产品。

得益于上述相关数据的优化,尽管上半年市场波动超出了所有人的预期,万科的经营性现金流仍然实现了净流入,甚至比去年同期表现更好。数据显示,2022年上半年,万科经营活动产生的现金流量净额为82.88亿元,同比增长22.21%;净资产收益率为5.22%,较去年同期上升0.24个百分点。

受经营性现金流净流入影响,截至2022年6月底,万科在手现金及现金等价物1379.08亿元,是业内手握现金最多的房企。第二和第三的位置则和营业收入排名对调,中海手握1253.21亿元排名第二,碧桂园手握1234.83亿元排名第三。

事实证明,风水虽是轮流转,但老大哥还是老大哥。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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